方面存量，22年7月截止20，场库存量达897万方长沙内五区非室第市，412万方此中公寓，76万方贸易2，09万方办公2。周期来看从去化，相对较快公寓流速，40.5个月去化周期为，6.8个月、169.9个月而贸易与办公别离达到14。

　　域来看分区，点板块城市规规定位高核心城区板块及保守热，入稠密房企进，项目多在售，资属性较高且物业投，速较快市场流；非住市场开辟起步晚而城市边缘板块因为，属性未闪现而流速迟缓在售项目少及物业投资。致分为六个梯队按成交量可大。

　　期来看从短，等客观要素的冲击下在疫情、国际冲突，临较大下行压力国内经济仍面，需求与投资决心无限社会对于非室第物业，售仍将持续承压非室第市场销，将持续具有库存压力仍，效仍深受阻滞房企资金周转。

　　布局来看从存量，、其次为梅溪湖一期板块、洋湖等板块高铁新城板块公寓存量位居全市第一。为次要供地板块上述板块近年来，业比例较高且供地商，发大量公寓形成存量积压房企为追求量价实现开。亦为高铁新城板块贸易存量最高的，沙“新浦东”该板块定位长，与开辟量大贸易规划，集目前还具有较大提拔空间而板块财产引入及生齿聚，于社会需求贸易存量大，量存积压量大。统CBD与新兴CBD板块办公存量次要集中在长沙传，、滨江新城板块如开福核心板块。

　　商住用地供应量大2022年前长沙，在30%摆布且贸易比例多，高达40-50%部门地块比例以至，14号贸易占比达到41%如[2021]长沙县0，8号贸易占比达到40%[2021]长沙市10。资金开辟流速相对较快的公寓物业开辟企业为获地不得不堆积大量。公寓市场下行严峻而2020年始，且价钱持续下滑公寓流速放缓，转效率影响较大对企业资金流。

　　市场客户分流现象较着在红海合作情况下公寓，户抢夺激烈项目间客，难度大获客。司控制大量客户资本而第三方分销渠道公，至构成客源垄断效应在某些区域板块甚，通过第三方分销渠道获取客户公寓项目不得不领取高额佣金，成本上升使得营销，进一步压榨企业利润被。

　　求表示来看从月度供，供应6.33万方2022年月均，73.7%同比下跌，2.78万方月均成交1，25.0%同比下跌。目大促与集中签约影响1月、7月受部门项，持较高程度成交量维，表示较为低迷其余月份成交，场发卖承压严峻全体非室第市。

　　持久供过于求长沙办公市场，程度及企业需求严峻失衡办公供应与城市经济成长。外此，频频影响受疫情，下半年起头2021年，行压力增大国内经济下，P同比增幅仅0.4%2022年二季度GD，情况严峻企业运营。数据显示据相关，业的总营收同比下降5%2021年500强企，1.6万亿净利润为，降2成同比下。家中小微企业倒闭此外全国约32万。为中国经济基石而中小微企业作，主力客户为写字楼。计数据显示据相关统，入驻面积中中小微企业占比56%长沙2022年一季度写字楼新增。大量退出导致办公物业租购需求大幅下降而严峻的经济情况冲击下大量中小微企业，空置率已达到35.5%2021年长沙写字楼，国前各位居全。

　　以小面积公寓为主当前公寓发卖仍，公寓发卖40㎡以下占比48%2022年1-8月长沙内五区，㎡占比41%40-60，大平层仅占比3%150㎡以上贸易。社区配套为主贸易发卖则以，77%占比，区仅占比18%、4%分析体贸易与贸易街。

　　力下房企打折促销成常态01公寓市场——回款压，一步降低项目利“开分销”进润

　　来看具体，8月流速达到16.01万方高铁新城板块2022年1-，名第一全市排，高端公寓成交8.05万方此中运达地方广场三期项目，交排名贡献较大对拉动板块成。期等板块流速位于6-10万方之间其次滨江新城、开福核心梅溪湖一。在售流速不足0.5万方而含浦、暮云等边缘板块。

　　”政策下房企资金链承压严峻“三道红线”、“两道红线，采纳“以价换量”策略为快速回笼资金纷纷，水”曾经成为遍及现象长沙公寓市场价钱“跳，扣以至接近50%部门公寓项目折，目降价幅度约42%如碧桂园荟隽棠项，争日益加剧市场恶性竞。

　　发卖环境来看从本年办公，目发卖领跑全市滨江板块高端项，板块中端项目发卖表示较好此外高铁西站、梅溪湖二期。外此，积段区间投资门槛较低因为50-100㎡面，业需求相婚配且与小微企，化主力面积段为目前办公去。

　　外此，场来看宏观市，下实体贸易的影响持续发酵近十年电商的兴起对于线，遭到冲击严峻线下实体贸易。疫情影响受新冠，下行压力大社会经济，展放缓企业发，增速也有所放缓同时办事行业，拉动感化有所削弱消费对于经济的。场而言长沙市，寓大量供应近年来公，槛较低置业门，逐步转向对公寓的投资投资者由对商铺的投资，化难度升级贸易商铺去，本来巨量库存加之商办的，沙的去化压力进一步加剧长。

　　化周期来看从存量及去，湖板块等板块在售非室第项目多高铁新城板块、核心板块、梅溪，量大存，场热度较高但板块市，较快流速，50-100个月去化周期集中在。块在售项目少而非高热度板，较少存量，速迟缓但流，期高企去化周，存量仅9.7万方如鹅羊秀峰板块，达700个月去化周期高。

　　地产市场下行跟着全体房，投资需求不竭耗损叠加非室第物业，于求矛盾日益凸显非室第市场供过，争加剧市场竞。购政策及融资政策下资金链承压严峻近两年来开辟企业在日益趋紧的限，资金纷纷打折促销为快速出货回笼，度不竭加大且扣头力，入下行周期市场加快进。

　　统计公报按照官方，区常住生齿约521万人2021岁暮长沙内五，室第存量达到897万方而截止目前内五区商非，72平方米人均约1.。国重点城市来看横向对比部门全，存量排名第一城市人均贸易，.38㎡高0.34㎡较第二名南京人均1，.16㎡高1.56㎡较最初一名深圳人均0。

　　圈为城市级商圈长沙仅五一商，量复杂贸易体，全市及周边临近地域贸易辐射范畴广泛，贸易规模较小而其他商圈，相对较狭小辐射范畴，圈的虹吸效应且遭到五一商，口构成良性轮回难以无效堆积人，展坚苦贸易发，需求少租售，化迟缓存量去。

　　一年来看但从近，市场情况关心过活益添加当局相关部分对非室第，学的城市规划与地盘供应体例而且在地盘供给侧摸索愈加科，场库存持续积压避免非室第市；激励方面不竭摸索同时在调控政策，的市场导向做出了优良，必然的利好刺激效应对发卖去化发生了。市场来看从后期，危”中有“机”非室第市场“，势下仍具有发卖机缘与窗口优良项目在充实凸显本身优。

　　项目来访认购率来看从近一年重点监测，21年四时度呈现较着下降趋向2022年市场发卖热度较20。顶效应凸显公寓市场触，下市场投资决心不足叠加疫情冲击影响，持续承压公寓发卖。

　　量与经济成长程度不婚配03办公市场——供应，租购需求进一步下经济下行压力促使降

　　市场进入快速成长期2016年长沙非住，敏捷上升市场热度，逐年上涨成交均价，持较高程度成交量维，场容量接近饱和至2019年市，应闪现触顶效。场进入下行区间2020年市，高位回落成交均价，下跌逐年。市场来看从近期，市场供应较着放缓2022年非室第，库存量为主以持续去化，场供应仅50.67万方1-8月内五区非室第市，66.3%同比下降，压力持续增大发卖端去化，2.25万方成交量为10，15.6%同比下降，057元/㎡成交均价14，0.9%同比下跌。