异界大忽悠惠州楼市在4月中旬后，逐渐走出疫情时代，市场供需两旺，成交上扬，城区土地市场火热，备案价屡创新高，金山新城和北站新城重新定义了惠州城区未来的楼市新秩序。而在疫情之后，我们也发现惠州购房者的购房逻辑也产生了变化，此前重视的东西更加重视，而此前一些被忽略的也逐渐被重视起来。

　　常规一个楼盘的价值逻辑，与地段、形态、户型、配置、配套、品牌、物业、价格、潜力、景观相关。但购房者看房，除研究地段，挑选产品，对比户型的面积大小和得房率，以及看配置，后对比价格。但最终映入顾客脑袋里的，是楼盘这些参数，综合相加所提供的可能的生活方式，而最终每个楼盘，购买之后最终会变成购房者眼中的生活方式。

　　这个生活方式可能是综合比对的性价比，可能是单一对地段的绝对考量，可能是生活方式导向的追求，也可能是对圈层的追求，可能是对学校教育的选择。在每个购房者眼中，不同的生活方式，代价是不一样的。在购房者眼中，你的楼盘，没有生活方式的内容，或者有内容，看不到。这就是我们要做视频楼盘测评的终极目的，展示楼盘价值逻辑背后的生活方式。

　　6月11日，由南方都市报惠州全新打造的楼盘测评类视频栏目《盘它》正式出街。有别于传统的常规的楼盘视频测评，我们定义为惠州最专业和权威的视频楼盘测评栏目，通过城市变革、区域发展的大视角，从区位、产品、配套、价格、热度等五大维度，梳理出楼盘的测评和挖掘出楼盘背后提供的生活方式，为消费者购房提出最专业的导购指南。

　　第一期我们来的是，由华润置地和保利发展联合打造的万象天汇广场项目，过去的5月，这是惠州最引人瞩目的红盘。5月7日，华润万象天汇开盘，224套房源，18秒售罄，5月16日，保利天汇开盘， 124套房源11秒售罄。项目备受关注的理由首先在于其地王身份，这个地块是2018年8月28日，华侨城、华润、保利三家央企联手以32.69亿元的总价拿下，地块的计算指标用地面积为19.19万平方米，规划建筑总面积最大可达64.万平方米。

　　虽然是一个地块，三家央企巨头开发商的联合拿地，但是在后期操作构成中，却是保利独立操盘一宗地块，华润和华侨城的地块由华润置地操盘，保利的项目案名为保利天汇，而华润操盘的则命名为华润万象天汇。保利操盘计容建面约29.9万平方米，业态涵盖住宅、商业、服务型公寓、9班幼儿园、36班小学、五星级酒店等；华润操盘计容建面约35.2万平方米，业态涵盖住宅、大型购物中心、商业。

　　两个项目售楼处几乎没有任何区别，设计的都一模一样，华润万象天汇的户型主力为95—170平方米，125平方米以上的户型占比达70%以上，目前只开放了两个样板房，分别是95、125平方米。户型上比较方正，主要客户也是刚需和投资客。95平方米的是三房两厅两卫，格局较为方正，是比较典型的刚需产品的做法，而125平方米的四房两厅两卫，户型设计上有一些争议，5米8 的横厅设计让采光面更大，但是进门玄关右边的公共洗手间，虽然做了干湿分区，但有个客房门是开在公共洗手间的洗手盆的方向，部分对居住私密性要求较高的客户，可能会难以接受。第一批发售224套房源，累计有上千人认筹，第二批也准备发售，上一期的发售均价约为16500元/平方米。

　　前期保利发售的产品主要是87平方米2房和101平方米2房，最近一批的发售均价为16700元/平方米，87平方米的两房实际上有一个阳台可以改成一个小房间，书房或者茶室，但主卧没有洗手间。101平方米户型实际上也是两房，有个阳台面积较小，可以改动的空间不大，但主卧有洗手间。可能是面对的投资客较多的缘故，保利在户型的设计上还是偏保守，保利天汇7栋住宅部分已经售完，后续剩下的都是40-50平方米的公寓。这种公寓主要就是投资客，但惠州过往的投资性公寓的收益相对偏低。

　　这两个项目受关注的理由除了地王身份之外，还在于其于其优质的区位和多业态综合体。2019年5月惠州金山新城规划横空出市，保利、华润万象天汇广场项目是在惠州金山新城核心商业配套的重要组成部分，项目所在的区位也是惠州未来城市中心的封面，金山水廊的起点。我们说一座成功的综合体价值，首先是城市核心区位价值，华润、保利万象天汇广场项目位于金山大道与四环南路交界处，待建设惠州首个山姆会员店的南面，惠州最大的体育公园奥体中心的北面，项目本身有学校、写字楼、五星级酒店以及10万平方米的购物中心。

　　项目属于典型的城市综合体，地段、配套优势都极为突出，商业氛围浓厚，在该片区居住、生活来讲应该说是比较便利的，有万象系mall、写字楼、街区、星级酒店、学校等业态配套为一体，满足购物、餐饮、休闲、文化、办公、商旅、居住等全方位需求。但有一个非常大的弊端，就是商业多，人员杂，环境嘈杂，居住的舒适性和纯粹性可能会打折扣。

　　因为项目体量巨大物业类型多，人多，车流量大，居住环境嘈杂，门口的两条城市主干道金山大道，是联通南部新城和江北的核心主干道，而另外一条四环南路，则是连接惠大高速、仲恺的城市主干道，周边还有沃尔玛、惠州体育中心，加上项目本身有10万平方米的商业，还有写字楼等，未来车流量巨大，堵车可能也无法避免，另项目处于惠州机场起降航道的缓冲区，有较为明显的空中噪音，对于居住要求安静，纯粹的群体可能有较大影响。